חדשות האתר

ערבות ובטוחות על פי חוק מכר דירות :

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה -1974, אוסר על מוכר דירה
חדשה לקבל יותר מ-15% ממחיר הדירה אלא אם ייתן לרוכש הדירה בטוחה המיועדת להבטיח
השקעותיו במקרה של פירוק, פשיטת רגל, עיקולים וכדומה.
בטוחה כזו יכולה להיות הערת אזהרה בטאבו לטובת הרוכש, ערבות בנקאית מיוחדת או בטוחה אחרת כמפורט בחוק. הבנק עשוי לדרוש מלווה שקונה דירה חדשה להציג בפניו הוכחה שקיבל בטוחה כזו ואף לדרוש כי ערבות על פי החוק
תשועבד לבנק; אולם אין הבנק חייב לעשות זאת ועל הלווה לוודא שהוא מקבל את הבטוחה המגיעה לו.
אם לא ניתנה ערבות בנקאית כאמור (או ביטוח מיוחד לפי החוק), הקונה אינו חייב בתשלומים על חשבון מחיר הדירה אלא לפי התקדמות הבניה, כפי שנקבע בתקנות.

מסמכים נדרשים לאישור הלוואה :

א. מסמכים המתייחסים ללווה תעודות זהות של המבקשים אישורי הכנסה:
לשכירים – תלושי משכורת.   לעצמאיים – שומת מס אחרונה, או אישור רו"ח. דוגמה של שיק מחשבון הבנק ממנו תשלום המשכנתא יתבצע (בהוראת קבע). טופס בקשה להלוואה (לקבל בבנק) ממולא וחתום
כנדרש. ללווים בעלי זכאות להלוואה מוכוונת – תעודת זכאות.

ב. מסמכים המתייחסים לערבים תעודת זהות אישורי הכנסה.

ג. מסמכים המתייחסים לנכס אשר ישועבד לבנק נסח טאבו או אישור מחברה משכנת/מינהל מקרקעי ישראל, שישמשו הוכחה על הזכויות והשעבודים בנכס.

מסמכים ופעולות הנדרשים לביצוע ההלוואה (אם אושרה)

1. דו"ח שמאות של הנכס ע"י שמאי מוסמך מטעם הבנק (אם הבנק דורש זאת).
2. אם הנכס משועבד (לדוגמה, להבטחת הלוואה של המוכר – ) אישור שחרור השעבוד,
סילוק ההלוואה או אישור פרי פסו, הכל כפי שהבנק ידרוש.
3. הצגת ערבות בנקאית לפי "חוק המכר" (במקרה של רכישת דירה חדשה – אם הבנק דורש זאת).
4. הוראת קבע לבנק מסחרי להסדרת גביית התשלום החודשי על חשבון ההלוואה.
5. בקשה להצטרף לביטוח חיים כולל הצהרת בריאות (לגבי לווים כשירים לביטוח זה).
6. בהלוואות מוכוונות לפי תכניות ממשלתיות מסוימות – אישורים מיוחדים בהתאם להנחיות משרד
הבינוי והשיכון
7. בהלוואות למימון בניה – היתר בניה ואישור מהנדס על שלב הבניה (אם הבנק דורש זאת).
8. בהלוואות לרכישת דירה – חוזה רכישת הדירה חתום כחוק.
9. מסמכים ופעולות הדרושים לשעבוד הנכס לפי הפירוט דלהלן:
א). נכס רשום בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") על שם המשעבד אותו לבנק רישום משכנתא
לטובת הבנק בטאבו
ב). נכס שהזכויות בו רשומות על שם המשעבד אותו לבנק במינהל מקרקעי ישראל ("המינהל") ו/או
ב"חברה משכנת"
(1) שטר משכון חתום בידי בעל הזכויות
(2) הודעת משכון חתומה כאמור
(3) ייפוי כוח בלתי חוזר מאושר ע"י נוטריון
(4) התחייבות לרישום משכנתא של המינהל או של החברה המשכנת
ג). נכס הרשום בטאבו על שם המוכר אותו ללווה ("יד שנייה")
(1) ,(2) ,(3) כמפורט בסעיף ב  לעיל
(4) התחייבות לרישום משכנתא חתומה בידי המוכר
(5) רישום הערת אזהרה לגבי הנכס בגין התחייבות המוכר
ד). נכס שהזכויות בו רשומות במינהל או בחברה משכנת על שם המוכר את הנכס ללווה ("יד שנייה")
(1) ,(2) ,(3) כמפורט בסעיף ב  לעיל
(4) התחייבות לרישום משכנתא של החברה המשכנת
ה). ברכישת נכס "יד ראשונה" מאת חברה משכנת
(1) ,(2) ,(3) כמפורט בסעיף ב  לעיל
(4) התחייבות לרישום משכנתא חתומה בידי הקבלן ובידי הבעלים הרשומים של המקרקעין
(5) רישום הערת אזהרה לטובת הבנק בגין ההתחייבויות הנ"ל

כדי לקבל הלוואה על המבקש לעמוד בקריטריונים ובתנאים שקבע הבנק במספר מישורים: כושר ההחזר של המבקש, שיעבוד נכס וערבים להלוואה. הקריטריונים העיקריים הם: אם ללקוח יש הלוואות קודמות – אין, ולא היו בהן, פיגורים. המבקש עומד במבחנים של גיל, תעסוקה והכנסה המיועדים להבטיח בסבירות גבוהה שהוא יוכל לעמוד בתשלומים על חשבון ההלוואה. ההלוואה תהיה מובטחת בביטחון נכסי. סכום ההלוואה לא יעלה על אחוזים מסוימים מערך הנכס. ערבים – טיב הערבים ומספרם ייקבע לפי קריטריונים שונים כגון סכום ההלוואה המבוקש, הביטחון הנכסי המוצע וכד  . במקרים מסוימים לא יידרשו ערבים כלל. אלה הם הקריטריונים העיקריים שמפעיל הבנק אך יש לראות בהם רק קווים כלליים המנחים אותו שכן
יש לבנק שיקולים נוספים בהחלטה למתן הלוואה. הבנק אינו מתחייב, להעמיד הלוואה לכל מי שעומד
בקריטריונים הנ"ל ואולי אף לא ידחה תמיד מתן הלוואה למי שאינו עומד בהם וזאת, כמקובל בעסקי
אשראי, ללא צורך לנמק את החלטותיו.

הליך מתן ההלוואה

הליך מתן ההלוואה כולל שלושה שלבים:

1. בחינת הבקשה על -ידי הבנק והחלטה על הסכום והתנאים הספציפיים בהם מוכן הבנק להעניק אותה.

2. חתימת הלווים והערבים על מסמכי ההלוואה, מתן הביטחונות והצגת כל המסמכים הנדרשים ע"י הבנק.

3. ביצוע ההלוואה בפועל – מתן ההמחאה.

מה צריך לעשות כדי לקבל הלוואה בבנק ?

1. בסניפי הבנק ניתן לקבל מידע בדבר סוגי ההלוואות הקיימים ותנאיהן ולגבש תכנית לגבי סכום ההלוואה.

2. לאחר שקיבל הלקוח את המידע הדרוש, עליו להגיש בקשה להלוואה על גבי טופס של הבנק. במסגרת הבקשה יש למסור גם הצעה של הערבים שיערבו להלוואה ולמסור עליהם פרטים.

3. כדי שהבנק יוכל לבחון את בקשת ההלוואה עליו לקבל מידע על הלקוח, על מטרת ההלוואה, על הנכס אשר ישועבד לבנק להבטחת פירעון ההלוואה ועל הערבים שיערבו להלוואה ; לשם כך על הלווה להעביר לבנק מסמכים שונים כמפורט בסוף המדריך.

4. הבנק יבחן את הבקשה, את המידע ואת המסמכים ויחליט אם הוא מוכן להעניק את ההלוואה, באיזה סכום ובאלו תנאים.

5. אם הבנק יאשר את ההלוואה יהיה על הלקוח להעביר לבנק את המסמכים הנדרשים. על הלווים והערבים יהיה לחתום על הסכם ההלוואה עם הבנק.

6. על הלווה לתת הוראת קבע שתאפשר לבנק לגבות את הסכומים שיגיעו לו מפעם לפעם על פי הסכם ההלוואה מתוך חשבון עו"ש בבנק מסחרי.

7. ביצוע ההלוואה כרוך, בדרך כלל, בהוצאות נלוות כדלקמן:
א. דמי הוצאת תעודת זכאות (רק במקרה של הלוואה מוכוונת).
ב. דמי פתיחת תיק.
ג. דמי שמאות.

אחת ההחלטות החשובות בחיינו היא ההחלטה על לקיחת משכנתא חדשה, ולכן ישנם כל כך הרבה חששות ודאגות סביב המשכנתא. חוסר ידע והתמצאות בפרטים רק מגבירים את הפחדים והטעויות שלנו בלקיחת משכנתא. המפגש עם המושג "משכנתא" מגיע אל כל אחד מאיתנו בשלב זה או אחר של חיינו. אלו שלאחר שנים של מעבר בין דירות שכורות, מחפשים יציבות, זוגות טריים שרוצים להשקיע את הצ קים מהחתונה בבניית הקן, או משפחות שהתרחבו ומחפשות דירה גדולה יותר.

מהי המשכנתא ? 

משכנתא חדשה היא הלוואה לרכישת דירה או נכס, הניתנת לפירעון במשך תקופה ארוכה של עד 30 שנה.
משכנתא חדשה ניתנת כנגד שעבוד הנכס, שעבוד שמסתיים כאשר ההלוואה נפרעת במלואה.
משכנתא נלקחת לרוב לצורך קניה של דירה למגורים, אך ניתן גם לקחת אותה לשם בניית בית
או שיפוץ והרחבה של נכס קיים.
משכנתא היא התחייבות מאד משמעותית שמשפיעה לאורך הזמן על מהלך חיינו.
בתכנונה נדרשות בחינות מקיפות שאמורות לקבוע את גובהו של ההחזר החודשי הרצוי, את המסלולים
העדיפים, את התקופות הרצויות, לוח סילוקין המתאים ואת עניין הסילוק המוקדם.

ישנן 2 סוגי משכנתאות הניתנות ע"י הבנקים:

1. משכנתא לזכאי משרד הבינוי והשיכון : משרד הבינוי והשיכון, באמצעות הבנקים למשכנתאות, נותן
סיוע לזכאים לרכישת דירה חדשה או יד שנייה.גובה הסיוע נקבע על פי ניקוד הזכאות הניתן ללווים ועל
פי מיקום הדירה הנרכשת, בישובים מסוימים בהם מעוניינת המדינה לעודד רכישה, ניתן סיוע מוגדל
כולל מענקים.

2. משכנתא מכספי בנק : לאותם לקוחות שאינם עונים לקריטריונים של "זכאי משרד הבינוי והשיכון
או לאותם הזכאים הנדרשים לתוספת מימון סיוע ומעבר להלוואת הזכאות, מאפשרים הבנקים מתן
הלוואות מכספי הבנק ועל אחריותם. תנאי ההלוואות נקבעים על פי שיקולי דעתו של הבנק ובהתאם
לקריטריונים המקובלים.